Acheter un appartement en copropriété ne signifie pas seulement devenir propriétaire de son logement. Vous devenez également copropriétaire des parties communes de l’immeuble et participez à leur entretien, à leur gestion et au financement des travaux.
Avant de signer un compromis de vente, il est donc essentiel de ne pas s’intéresser uniquement au prix du bien, à sa superficie ou à son état intérieur.
Charges, travaux à venir, impayés, règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblées générales… Plusieurs vérifications permettent d’éviter les mauvaises surprises.
Voici les principaux points à examiner avant d’acheter un bien en copropriété.
1. Vérifier le montant des charges de copropriété
Le montant des charges constitue l’un des premiers éléments à prendre en compte dans votre budget.
Elles permettent notamment de financer l’entretien des parties communes, les assurances de l’immeuble, les honoraires du syndic et, selon les résidences, certains équipements ou services collectifs : chauffage, ascenseur, espaces verts, gardiennage, etc.
Mais regarder uniquement le montant annuel des charges ne suffit pas. Il faut également comprendre ce qu’elles comprennent.
Une copropriété proposant de nombreux équipements aura naturellement des charges plus importantes qu’un petit immeuble sans ascenseur ni chauffage collectif.
Il est donc intéressant de consulter le montant des charges acquittées par le vendeur au cours des exercices précédents et de vérifier si des dépenses importantes sont susceptibles de s’y ajouter.
2. Consulter les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
C’est probablement l’une des vérifications les plus importantes avant d’acheter.
Les procès-verbaux des assemblées générales permettent de comprendre ce qui s’est passé récemment dans la copropriété et d’identifier les sujets qui préoccupent les copropriétaires.
Prenez notamment le temps de rechercher :
- les travaux récemment votés ;
- les travaux envisagés mais pas encore votés ;
- les problèmes techniques récurrents ;
- les éventuelles procédures judiciaires ;
- les difficultés avec certains prestataires ;
- les décisions concernant le chauffage, la toiture, les façades ou les ascenseurs ;
- les discussions relatives à d’importants investissements futurs.
Les procès-verbaux des trois dernières années font partie des documents qui doivent être remis à l’acquéreur dans le cadre d’une vente en copropriété.
Ils donnent souvent une vision beaucoup plus concrète de la résidence que la simple visite de l’appartement.
Consulter les informations de l’ANIL sur l’achat en copropriété →
3. Identifier les travaux à venir
Un appartement peut être en excellent état alors que l’immeuble nécessite prochainement des travaux importants.
Il faut donc examiner l’état général de la copropriété :
- toiture ;
- façades ;
- étanchéité ;
- parties communes ;
- chauffage collectif ;
- ascenseurs ;
- réseaux ;
- parkings ;
- équipements communs.
Consultez également le carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que le diagnostic technique global lorsqu’il existe.
Selon la copropriété, il peut également exister un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ou un plan pluriannuel de travaux adopté.
Ces documents sont particulièrement intéressants pour identifier les travaux susceptibles d’être réalisés dans les prochaines années et anticiper leur coût.
4. Examiner la situation financière de la copropriété
Une copropriété peut présenter un bel aspect extérieur tout en rencontrant des difficultés financières.
Avant d’acheter, intéressez-vous notamment :
- au montant global des impayés de charges ;
- aux éventuelles dettes envers les fournisseurs ;
- au niveau des dépenses courantes ;
- au montant du fonds de travaux ;
- aux travaux importants déjà décidés.
Un niveau d’impayés important doit attirer votre attention, mais il ne signifie pas automatiquement que la copropriété est mal gérée.
Les causes peuvent être multiples : difficultés financières de certains copropriétaires, travaux importants, contentieux, budget insuffisant ou problèmes de recouvrement.
L’objectif est surtout de comprendre l’origine de ces impayés et leurs éventuelles conséquences sur les finances de la copropriété.
5. Vérifier le fonds de travaux
Le fonds de travaux permet à la copropriété de constituer progressivement une réserve destinée au financement de certaines dépenses et de futurs travaux.
Lors de l’achat, il peut donc être utile de se renseigner sur :
- le montant disponible dans le fonds ;
- la cotisation annuelle ;
- les travaux auxquels il pourrait être affecté ;
- l’existence éventuelle d’un plan pluriannuel de travaux.
Un point mérite une attention particulière lors d’une vente : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
Elles ne sont donc pas remboursées par le syndicat au vendeur lors de la vente. Vendeur et acquéreur peuvent toutefois convenir entre eux des conséquences financières de cette situation.
En savoir plus sur le fonds de travaux en copropriété →
6. Lire attentivement le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document essentiel avant tout achat.
Il détermine notamment la destination de l’immeuble et des lots, les conditions d’utilisation des parties privatives et communes ainsi que les règles de répartition des charges.
Cette lecture est particulièrement importante si vous avez un projet précis.
Vous souhaitez louer votre appartement ? Installer une climatisation ? Modifier une fenêtre ? Exercer une activité professionnelle ? Réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ?
Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions susceptibles d’avoir une incidence directe sur votre projet.
Mieux vaut donc les connaître avant l’achat.
7. S’intéresser au syndic et au fonctionnement de la copropriété
Toute copropriété doit disposer d’un syndic chargé d’administrer l’immeuble et de mettre en œuvre les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
Au-delà de la forme de gestion choisie, il est intéressant d’observer le fonctionnement concret de la résidence.
Les procès-verbaux d’assemblée générale peuvent notamment vous donner de précieux indices : les décisions sont-elles suivies ? Les mêmes problèmes reviennent-ils régulièrement ? Les travaux sont-ils anticipés ? Existe-t-il des conflits ou contentieux importants ?
Un immeuble correctement entretenu et une copropriété bien administrée contribuent directement à préserver la qualité de vie des occupants et la valeur du patrimoine.
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8. Regarder l’état réel des parties communes
Lors d’une visite immobilière, il est naturel de concentrer son attention sur l’appartement.
Prenez néanmoins quelques minutes supplémentaires pour observer l’ensemble de la résidence.
Regardez notamment l’état :
- du hall et des cages d’escalier ;
- des façades ;
- des sous-sols et caves ;
- des parkings ;
- des espaces extérieurs ;
- des ascenseurs ;
- des locaux communs.
Des infiltrations, fissures, équipements détériorés ou parties communes manifestement peu entretenues peuvent justifier des vérifications supplémentaires.
N’hésitez pas non plus à observer les éléments qui peuvent sembler secondaires lors d’une première visite : propreté des parties communes, état des boîtes aux lettres, éclairage, portes d’accès ou fonctionnement du portail.
L’ensemble donne souvent une première indication sur le niveau d’entretien de la résidence.
9. Un nombre important de ventes doit-il vous inquiéter ?
Plusieurs appartements à vendre simultanément dans une même résidence ne signifient pas nécessairement qu’il existe un problème.
La taille de la copropriété, l’âge des propriétaires, l’évolution du quartier ou simplement le hasard peuvent expliquer plusieurs ventes rapprochées.
En revanche, si le nombre de biens proposés à la vente vous paraît inhabituellement élevé, il peut être intéressant de chercher à en comprendre les raisons.
Les procès-verbaux d’assemblée générale et les informations financières seront généralement beaucoup plus révélateurs que le seul nombre d’annonces immobilières.
10. Ne pas attendre l’état daté pour analyser la copropriété
C’est un point important.
L’état daté est un document établi par le syndic à l’occasion de la vente afin d’informer les parties sur la situation comptable du lot concerné.
Mais l’acquéreur ne doit surtout pas attendre ce document pour commencer à analyser la copropriété.
De nombreuses informations doivent être communiquées en amont de la vente et permettent déjà d’évaluer la situation de l’immeuble : procès-verbaux d’assemblées générales, informations financières, règlement de copropriété, carnet d’entretien ou encore informations relatives au fonds de travaux.
L’objectif est simple : disposer des informations essentielles avant de s’engager définitivement.
Consulter les informations officielles sur l’achat d’un logement en copropriété →
Avant d’acheter, regardez au-delà de l’appartement
Un achat en copropriété doit s’analyser à deux niveaux : le logement que vous achetez et l’immeuble dont vous allez devenir copropriétaire.
Un appartement séduisant peut perdre une partie de son intérêt si la copropriété connaît d’importantes difficultés financières ou si des travaux coûteux doivent être réalisés prochainement.
À l’inverse, une copropriété bien entretenue, correctement financée et dont les travaux sont anticipés constitue un véritable atout pour préserver la valeur de votre investissement.
Avant de signer, prenez donc le temps d’étudier les documents qui vous sont remis et n’hésitez pas à demander des explications aux professionnels qui vous accompagnent.
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